不動産オーナーの節税策としての法人化・会社設立

福岡の不動産オーナーが取りたい節税策とは

賃貸経営をしている不動産オーナーにとって、借入金の返済とともに頭を悩ますのが税金の支払いです。

不動産賃貸の規模が大きくなると、この税金負担の軽減を求めて、やはり法人設立を考え始める方も多くなります。

不動産法人の設立については、不動産オーナーの資産状況、所有している不動産物件の形態、管理方法などによって様々なパターンが考えられます。

今回は、よく利用される基本的なパターンとして、管理徴収方式、転貸方式、所有方式の３つをご紹介します。

 

管理徴収方式

管理徴収方式（管理料徴収方式）とは、土地や建物の所有はオーナーに帰属させ、不動産の管理業務（清掃業務や家賃集金などの管理作業など）のみを設立する会社に委託するスキームになります。

例えば、家賃の集金、不動産物件の維持管理、賃借人とのやり取りなどの事務処理作業を新設する法人に委託することになります。これにより、委託した作業に関する管理料を個人の必要経費として計上することになります。

すでに保有している土地にアパート、マンションを建築して管理運営している地主の方などが対象者として考えられます。

このスキームでは、簡単に言うと、不動産全体の中でも管理業務のみを独立させる形で事業化（＝法人化）することと言い換えられます。

自分自身で行っている管理業務、または外部に委託している管理業務を、新たに設立した自分の会社に任せるといったところです。

注意点としては、他の管理会社に外注する時と同様、設立した法人に対しても、管理委託契約書の作成、相場に見合った適正な管理料の設定などが必要となります。

 

転貸方式

転貸方式とは、土地や建物の所有は不動産オーナーのものとして、不動産物件のすべてを一括で法人が借り上げます。いわゆる、サブリースと呼ばれるスキームです。

オーナーは、新たに設立する会社に、物件の一括貸付を行い、設立法人はこの一括で借り上げ物件の賃料に利益分を上乗せして賃借人に請求する形となります。

転貸方式では、設立する法人が物件を一括借り上げするため、不動産物件の空室が増加した場合、その空室リスクを法人が負うことになります。

この方式も、上記の管理徴収方式と同様に、不動産会社への転貸契約、委託管理等でしっかりと管理していくことが求められます。

 

所有方式

所有方式とは、設立する法人が不動産を直接取得し、法人の資産として管理を行っていくスキームとなります。

不動産オーナーは、この法人に経営参加して、役員報酬を受け取る形になります。

例えば、建物を法人が所有し、不動産オーナーは土地のみを所有するといった形でも利用できます。

賃借人からの家賃収入は法人に計上され、土地の使用料を個人オーナーに支払う形になります。

土地、建物ともに、新設する法人に保有させるか、それとも建物だけを法人が保有するのか、土地の名義や相続税対策も考慮して検討することになります。長期的に考えて、個人に蓄積する所得を法人に帰属させることで、最終的に個人の相続財産にかかる負担を減らすことが可能になる場合があります。

最近は、この不動産所有方式を選択する不動産オーナーが多くなっています。

その理由としては、次の２点が挙げられます。

• 賃料すべてを法人が受領することで、所得分散効果が高まり個人への所得集中を避けることができる点
• 土地等の資産を法人に移転することができるメリットがある点等が挙げられます。

不動産法人特有のデメリットとして、物件を不動産法人に移転させる場合に、登記費用、不動産取得税等の移転コストが発生するという点が挙げられます。

また、設立後3年以内に相続が発生した場合は、相続対象の自社株評価が高まり、相続税負担が高くなるリスクもあります。

 

まとめ

上記で説明した３つの設立スキームをまとめると、下図の通りとなります。

不動産法人設立の３スキームは、それぞれ特徴があり、メリット、デメリットがある点に注意ください。。もちろん、今回の３パターンは、あくまで基本的なものであるため、他にも様々な法人化のバリエーションがあります。

福岡で不動産法人の立ち上げを検討されていましたら、まずはお気軽にご相談ください。